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COMMERCIAL FACILITY
SC出店《初級編》・・・SCと路面店の違いが良くわからない方
◇路面店舗とショッピングセンターの店舗との違い
１．駅ビルやショッピングセンターとはどういうところなのか
通常、私たちが小売や飲食などの商売をする場合、
今でこそネットショップというものがありますが、基本的にリアルな店舗を構えて、
そこにお客様が来店されるという形が普通です。
その場合のお店というのはお客様が気軽に出入りしやすい道路に面した｢路面店｣です。
このお店が何件も軒を連ねたものが｢商店街｣であり、モータリゼーションの発達した現代社会では幹線道路に大きく駐車場を構えた「ロードサイドの店舗」も増えてきました。
商店街の店舗にしてもロードサイドの店舗にしても共通するのは
そのお店単独でお客様を呼ばなければ行けないということです。
人通りの多い商店街の場合は別の目的で行ったついでに
他の店舗で買物をするということはありますが、
生活必需品を除いてそのお店に何か魅力がないとお客様は来店されません。
行き着くところはそのお店自身の問題なのですが、少しでも多くのお客様が来店する機会を増やす場所として｢ショッピングセンター｣というものがあります。
この｢路面店｣や｢ロードサイドの店舗｣と｢ショッピングセンター｣内の店舗との大きな違いは
その店舗の前を歩く人たちの違いなのです。
商店街等の前を歩く人たちは公共の道路を歩いているわけですから大多数の方が通行人で
その中に一部買物が目的で歩いている人が含まれるわけです。
ロードサイドにしてもほとんどがその道路を通行する車両です。
それに対して｢ショッピングセンター｣の中の店舗の前を歩いている人たちは
すべて目的を持った人たちです。
SCのインショップ店舗 |
路面店舗 |
｢ショッピングセンター｣とは
一般社団法人 日本ショッピングセンタ―協会 によりますと
「ショッピングセンターとは、一つの単位として計画、開発、所有、管理運営される商業・サービ ス施設の集合体 で、駐車場を備えるものをいう。その立地、規模、構成に応じて、選択の多様性、利便性、快適性、娯楽性等を提供するなど、生活者ニーズに応えるコミュニ ティ施設として都市機能の一翼を担うものである。」と定義されるように生活に欠かせない商業集積となっています。※日本の場合 ２０２１年１２月末現在 ３，１６９ＳＣ 総テナント数１６３，９９２店
『ショッピングセンター(以下「SC」という)は、１９３０年代に米国で誕生し、
５０年代以降全米に広がり(現在約47,000SC)、今ではアメリカの人々の生活に欠くことのできない商業集積となっています。
SCが、わが国に登場したのが昭和４０年代という歴史があり、
わが国には大型の商業施設・店舗として三越、高島屋、伊勢丹といった百貨店、
ダイエー、イトーヨーカドー、イオンといった大型スーパー（GMS）がありますが、
企業の単独店舗はSCとは言いません。
アメリカのショッピングモール |
例えばファッションビル、駅ビル、地下街といったSCもあります。
さらに、最近は"安さ"を売物にしたSCとして、カテゴリーキラーと呼ばれるような
大型ディスカウント専門店を集めた『パワーセンター』や
メーカーや小売店の在庫処分などを目的としたアウトレットストアや
オフプライスの店を集めた「アウトレットモール」が出現し、注目を集めています。』
２．駅ビルやショッピングセンターの立地のメリット
｢ショッピングセンター｣の店舗はいわば｢インショップ型の店舗｣でお店の前を歩く人たちは
買物目的やウインドーショッピングや何がしかの目的を持って｢ショッピングセンター｣にやってくるのです。
そうです何かに興味を持ってお店の前を歩く｢ショッピングセンター｣のお客様と無関心なただの通行人が歩く｢路面店｣とでは商売のチャンスが違ってくるのです。
最終的にはいくら良い場所にお店を構えても
そのお店自体に魅力がなければお客様は通り過ぎてしまうだけです。
しかし路面店で考えた場合でも通行量が極端に少なく、
｢シャッター通り｣となってしまった商店街より駅前の一等地で商売をした方が
ビジネスチャンスがあるわけです。
しかしその一等地であっても公共の道路ですから大半は通行人で
｢ショッピングセンター｣の中を歩く人たちとは違うわけです。
長くなりましたが要はビジネスチャンスを与えられたほうが商売はしやすいということです。
SC＞駅前一等地＞路面店 というような図式になります。
◇ショッピングセンターの種類
３．駅ビルやショッピングセンターへ出店する方法
通常、私たちが店舗を構えて商売する場合は自己所有の店舗がなければ
店舗を借りて商売することになります。
その場合、不動産屋へ行き、店舗物件を探し、商売をすることになるわけです。
この場合探す立場の側のポイントは｢場所の良いところ｣にお店を出店したいものです。
この｢場所の良いところ｣と言う基準も商売によって異なってきますが、
| 一般には ・｢人通りが多い｣ ・｢目立つ場所にある｣ ・｢駐車場が取れる｣ ・｢車を止めやすい｣ |
 |
など様々な条件が出てきますが、なかなか思い通りに行かないものです。
ここで店舗を貸す家主さんの立場で考えた場合どうでしょうか。
家主としては貸している不動産に関しては安定した収入が得たいものです。
ではその安定して収入を得るためにはどうしたらよいか。
まず、
・「空室を作らないこと」です。
全ての部屋が埋まって稼動していれば手持ちの不動産から最大の収入が得られます。
次に
・「家賃を安定的に払ってくれる人を入れること」です。
家賃の滞納があっては全ての部屋が埋まっていても最大の収入は得られません。
更に
・「社会通俗的に問題のない人を入居させる」こと。
これも大事なことで問題のある人を店に入居させると
家賃の滞納があるかも知れませんし、
周囲の店舗や周囲の建物にも迷惑をかけるかもしれません。
場合によっては同じ建物の人が全て出て行ってしまうかも知れません。
こうなったら安定収入どころの問題ではありません。
逆に考えると家主としては家賃を安定的な払ってくれる人には
いつまでもいてもらいたいのです。
そうなるといつまでも良い場所は空かないことになります。
こうなると希望の物件が出てくるまで待つしかありません。
しかし不動産屋へ日参したところで必ず物件が見つかるものでしょうか。
余程タイミングがよければ出会い頭に良い物件とめぐり合えるかもしれませんが、
なかなかあり得ない話です。
不動産業者というのは土地や建物の売買や賃貸借の仲介を行っております。
「宅地建物取引士」という資格の基に業務を円滑に進めるために行っているわけです。
ですから不動産の仲介はこの免許を持っている人しかできません。
空いて困っている場所を埋めてしまえば商売になるので
事務的に進められることも多々あります。
これに対して商業施設＝SCの場合は違います。SCは専門店の集合体ですので、
そのSCを開発し運営するデベロッパーのマーケット調査に基づくSC作りが行われ、
店舗構成が行われます。
ファミリーをターゲットにしたSC、若い女性をターゲットにしたSC、
利便性を追求したSCなど様々です。
SC全体の店舗構成もそうですが、売場のフロア毎に計画的に売場が作られ、
そこに必要とされる専門店が集められます。
これは一般消費者が快適にショッピングができるように
デベロッパーが主導して集められた専門店なのです。
一般の路面店ビルですと空きができると穴埋めのような形で
「宅地建物取引士」という免許を持った人たちが
その広いネットワークを活用して空き区画を複数の不動産業者によって埋めていくのです。
SCはデベロッパーの担当者主導で
お客様のニーズにこたえられる店舗を探して誘致していくのです。
乱暴な言い方をすれば
不動産物件は内容よりも家賃をきちんと払っていけるテナントを埋めていくのに対し、
SCはお客様に指示されるテナントを誘致していくのです。
さて、こうなってくるとSCに出店するということは
不動産物件のように不動産屋へ行けば何がしかの情報を得られるのに対して
なかなか情報も得られませんし、
出店を希望する場所へ出店するのも至難の業です。
そこでその難しい出店を実現するためにお手伝いするのが
『Store Location Research Worksの合同会社ネオ・フロンティア』です。
SC出店《上級編》…SCには出店経験もあるが、良いSCや場所にめぐり会えない方
４．駅ビルやショッピングセンターで良い場所に出店する方法
・出店戦略について
・アピール方法について
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バナースペース
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