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 商業施設に出店  

SC出店《初級編》・・・SCと路面店の違いが良くわからない方

◇路面店舗とショッピングセンターの店舗との違い

1.駅ビルやショッピングセンターとはどういうところなのか
 通常私たちが小売や飲食などの商売をする場合、
今でこそネットショップというものがありますが、基本的にリアルな店舗を構えて、そこにお客様が来店されるという形が普通です。
その場合のお店というのはお客様が気軽に出入りしやすいように道路に面した「路面店」です。
このお店が何件も軒を連ねたものが「商店街」であり、モータリゼーションの発達した現代社会では幹線道路に大きく駐車場を構えた「ロードサイドの店舗」も増えてきました。
商店街の店舗にしてもロードサイドの店舗にしても共通するのはそのお店単独でお客様を呼ばなければ行けないということです。
人通りの多い商店街の場合は別の目的で行ったついでに他の店舗で買物をするということはありますが
生活必需品を除いてそのお店に何か魅力がないとお客様は来店されません。
行き着くところはそのお店自身の問題なのですが、少しでも多くのお客様が来店する機会を増やす場所として
「ショッピングセンターというものがあります。
この「路面店」や「ロードサイドの店舗」と「ショッピングセンター」内の店舗との大きな違いはその店舗の前を歩く人たちの違いなのです。
商店街等の前を歩く人たちは公共の道路を歩いているわけですから大多数の方が通行人で
その中に一部買物が目的で歩いている人が含まれるわけです。
ロードサイドにしてもほとんどがその道路を通行する車両です。
それに対して「ショッピングセンター」の中の店舗の前を歩いている人たちは
すべて目的を持った人たちです。

SCのインショップ店舗



路面店舗

アメリカのショッピングモール
「ショッピングセンター」とは社団法人 日本ショッピングセンター協会によりますと『ショッピングセンター(以下「SC」という)は、1930年代に米国で誕生し、50年代以降全米に広がり(現在約48,000SC)今ではアメリカの人々の生活に欠くことのできない商業集積となっています。SCが、わが国に登場したのが昭和40年代という歴史があり、わが国には大型の商業施設・店舗として三越、高島屋、松坂屋といった百貨店、ダイエー、イトーヨーカドー、ジャスコといった大型スーパーがありますが、企業の単独店舗はSCとは言わず、
SCとは、「デベロッパーと呼ばれる一つの経営体が中心になって計画、開発した建物にキーテナントといわれる大型小売店(通常は大型スーパー、百貨店)とテナントと呼ばれるバラエティにとんだ小売専門店、飲食店、サービス業が入り、地域の生活者に多種多様な商品、サービスを提供する商業施設のこと」と定義しています。
また、わが国には、キーテナントが入らない専門店だけで構成されているSC、例えばファッションビル、駅ビル、地下街といったSCもあります。さらに、最近は"安さ"を売物にしたSCとして、カテゴリーキラーと呼ばれるような大型ディスカウント専門店を集めたパワーセンターやメーカー
や小売店の在庫処分などを目的としたアウトレットストアやオフプライスの店を集めたアウトレットモールが出現し、注目を集めています。

2.駅ビルやショッピングセンターの立地のメリット
 「ショッピングセンター」の店舗はいわば「インショップ型の店舗」でお店の前を歩く人たちは買物目的やウインドーショッピングや
何がしかの目的を持って「ショッピングセンター」にやってくるのです。

そうです何かに興味を持ってお店の前を歩く「ショッピングセンター」のお客様と無関心なただの通行人が歩く「路面店」とでは商売のチャンスが違ってくるのです。
最終的にはいくら良い場所にお店を構えてもそのお店自体に魅力がなければお客様は通り過ぎてしまうだけです。
しかし路面店で考えた場合でも通行量が極端に少なく、「シャッター通り」となってしまった商店街より駅前の一等地で商売をした方がビジネスチャンスがあるわけです。
しかしその一等地であっても公共の道路ですから大半は通行人で「ショッピングセンター」の中を歩く人たちとは違うわけです。

長くなりましたが要はビジネスチャンスを与えられたほうが商売はしやすいということです。

 SC>駅前一等地>路面店 というような図式になります。

          ◇ショッピングセンターの種類
合同会社ネオ・フロンティアの解釈による商業施設の定義
駅ビル  駅ビル 駅の上に専門店を集積した商業施設、通勤、通学時や買物などに利用される。
◇JR系・・・都市部の駅ビルは乗降客数も多く有利だが、郊外は大型SCに押されぎみ。
◇私鉄系・・・駅の規模により規模はさまざまで都市部を中心に展開。
◇地下鉄系・・・ビジネス立地が中心で利便性を追求した店舗が多い。
SC  ショッピングモール 百貨店やGMSなどの大型小売店をキーテナントとして複数の専門店の集合した商業施設
◇郊外型SC・・・サバーバン地域(新興住宅地)
◇都市型SC・・・ダウンタウン、アーバン地域(旧市街地)
複合型SC オフィスやホテル、レジャー施設、住宅等が一体になった専門店が集合した商業施設
◇ビジネス街・・・一般的に利便性を追及した店舗の集積が多い。
◇観光地・・・観光と連動した店舗が中心で平日と休日の来館者数に差がある。
◇住宅地・・・規模により異なるが、日常生活に密着した店舗が中心となる。
ファッションビル キーテナントのないファッション関連の専門店を中心に集積した商業施設
地下街・高架下 地下や駅、道路の高架下に専門店が集積した商業施設
アウトレット ナショナルブランド商品を4割〜8割引きで常時販売する店舗の集積した商業施設
大型専門店  百貨店 高級な衣料品、服飾雑貨、生活用品、食料品を総合的に扱う大型小売店。
◇繁華街立地・・・一流有名百貨店が中心で1店舗の売上規模は大きい。
◇郊外立地・・・SCの各店舗になっているケースが多く、平日と休日の来館者数の差が大きい。
GMS 日常家庭で使う食品から衣料品、日用雑貨まで幅広く扱う総合スーパー
食品スーパー デイリーの食料品を中心に一部生活雑貨を扱うスーパー
ホームセンター 住居作りと維持に必要なハードグッズを主力に部品化して販売するセルフサービスの大型店

SC出店《中級編》・・・SCと路面店の違いは理解しているが、SCへの出店方法がわからない方
3.駅ビルやショッピングセンターへ出店する方法
 通常、私たちが店舗を構えて商売する場合は自己所有の店舗がなければ店舗を借りて商売することになりま
その場合、不動産屋へ行き、
店舗物件を探し商売をすることになるわけです。
この場合探す立場の側のポイントは「場所の良いところ」にお店を出店したいものです。
この「場所の良いところ」言う基準も商売によって異なってきますが、
一般には
 
「人通りが多い」
 
目立つ場所にある
 
駐車場が取れる」
 
車を止めやすい」
等など様々な条件が出てきますが、なかなか思い通りに行かないものです。
ここで店舗を貸す家主さんの立場で考えた場合どうでしょうか。
家主としては貸している不動産に関しては安定した収入が得たいものです。
ではその安定して収入を得るためにはどうしたらよいか
まず、
空室を作らないことです。全ての部屋が埋まって稼動していれば手持ちの不動産から最大の収入が得られます。
次に
・「家賃を安定的に払ってくれる人を入れること」です。
 家賃の滞納があってはせっかく全ての部屋が埋まっていても最大の収入は得られません。

更に
・「社会通俗的に問題のない人を入居させる」こと。これも大事なことで問題のある人、店を入居させると家賃の滞納があるかも知れませんし、周囲の店舗や周囲の建物にも迷惑をかけるかもしれません
場合によっては同じ建物の人が全て出て行ってしまうかも知れません。
こうなったら安定収入どころの問題ではありません。

逆に考えると家主としては家賃を安定的な払ってくれる人にはいつまでもいてもらいたいのです。
そうなるといつまでも良い場所は空かないことになります。こうなると希望の物件が出てくるまで待つしかありません。
しかし不動産屋へ日参したところで必ず物件が見つかるものでしょうか。
余程タイミングがよければ出会い頭に良い物件とめぐり合えるかもしれませんが、なかなかあり得ない話です。
不動産業者というのは土地や建物の売買や賃貸借の仲介を行っております。
「宅地建物取引主任者」という資格の基に業務を円滑に進めるために行っているわけです。
ですから不動産の仲介はこの免許を持っている人しかできません。空いて困っている場所を埋めてしまえば商売になるので事務的な進められることも多々あります。

 
 
これに対して商業施設=SCの場合は違います。SCは専門店の集合体ですので、そのSCを開発し運営するデベロッパーのマーケット調査に基づくSC作りが行われ、店舗構成が行われます。
ファミリーをターゲットにしたSC、若い女性をターゲットにしたSC、利便性を追求したSCなど様々です。
SC全体の店舗構成もそうですが、売場のフロア毎に計画的に売場が作られ、そこに必要とされる専門店が集められます。
これは一般消費者が快適にショッピングができるようにデベロッパーが主導して集められた専門店なのです。
一般の路面店ビルですと空きができると穴埋めのような形で「宅地建物取引主任者」という免許を持った人たちが
その広いネットワークを活用して空き区画を複数の不動産業者によって埋めていくのです。
SCはデベロッパーの担当者主導でお客様のニーズにこたえられる店舗を探して誘致していくのです。
乱暴な言い方をすれば不動産物件は内容よりも家賃をきちんと払っていけるテナントを埋めていくのに対し、
SCはお客様に指示されるテナントを誘致していくのです。

さて、こうなってくるとSCに出店するということは
不動産物件のように不動産屋へ行けば何がしかの情報を得られるのに対してなかなか情報も得られませんし、

出店を希望する場所へ出店するのも至難の業です。

そこでその難しい出店を実現するためにお手伝いするのが
『Store Location Research Worksの合同会社ネオ・フロンティア』


⇒店舗開発実績  ⇒有力商業施設
⇒商業施設にアンテナショップを出店する方法

⇒店舗開発の依頼
⇒出店戦略立案から店舗開発業務全般

SC出店《上級編》・・・SCには出店経験もあるが、良いSC、良い場所になかなかめぐり会えない方
4.駅ビルやショッピングセンターで良い場所に出店する方法
   ※今後公開予定
     
出店戦略について    
     アピール方法について

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